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お家のローン、どうする?
先日の続き、今回はお家にかける資金の話です。


家を現金ニコニコ払いで建てることができるのならばいいのですが、私たちはそういうわけにはいかず、ローンを組んで金融機関からお金を借りなければなりません。

このローンのことについても、私たちは知識が薄い・・・。

お勉強が必要です。

工務店のHさんからいろいろ教えていただきましょう。


「まずお聞きしたいのは、自己資金がいくらか、ということです。ご両親の援助などあれば、それも含めてください」

「えーと、両親からの援助は、□□□万円で、私たちの資金が△△△万円で、計○○○万円が用意できる自己資金です」

「なるほど。次にお伺いしたいのが、月々のローンの返済額をいくらに設定するかということです。いくらくらいでお考えですか?」

「今の家賃が◇万円くらいなので、それプラス1~2万くらいならイケるかと思うので、◆万円くらいですかね」

「かしこまりました。そうしましたら、◆万円の返済額で35年払いのフラット35の金利で逆算しますと、だいたい◎◎◎◎万円のお借り入れをすることになります」

「ほ~。その額、借り入れできるんですかね?」

「N様の勤続年数とご収入からいくと、大丈夫かと思います。実際は審査をしてみないと分かりませんが、他にローンを組まれていなければ大丈夫なはずです」

「・・・安心しました」

「先ほどお伺いした自己資金○○○万円+ローンのお借入額◎◎◎◎万円の合計、☆☆☆☆万円が、土地を買って家を建てるにあたって掛けられるお金の総合計ということになります。つまり、この☆☆☆☆万円から土地のお値段と諸経費のお値段を引いた額が、実際に純粋に家にかけられるお金となるわけです」

「なるほど~」

「N様の場合は、もう土地の値段も分かってますから、計算できますね。☆☆☆☆万円-(土地の値段△△△△万円+諸経費150万円)=★★★★万円ですから、★★★★万円のお家を建てることができるわけです」

「★★★★万円で、40坪ほどの家って建ちますか?」

「私どもが建てるお家は、だいたい最終のお引渡しのときの価格が★★★★万円前後ですから、大丈夫ですよ!まれに、こうやって計算してみて、お家にかけられるお金が少なくなってしまって、ご希望の規模の家が建てられないことが分かる場合もあるんです。そういった場合は私どもとしては『もう少し自己資金を貯めて、2~3年後にしませんか』とアドバイスさせていただいてます。無理にローンの借り入れ金額を上げて豪華な家を建てても、日々の返済がキツければ、困りますからね」


つまり、私たちは、どうにか贅沢をしなければ、家を手に入れることができるようです。

もちろん、この自己資金は貯金を全額はたくわけにはいきませんから、家の貯蓄として年収1年分くらいは手元に置いておくことにします。

それとは別に、家を買ったら家具家電など新調しないといけないものもたくさん出てくるので、そのお金も置いておかないといけませんね。


「ちなみに、私どもの会社は、カーテンと照明の代金も込みで見積もりを出します」

「そうなんですか!それは別で自分で買わないといけないのかと思ってました」

「だって、どうせ絶対に必要になるものでしょう?金額に入っていた方がいいと思いませんか?もし別で気に入ったものを施主支給された場合は、見積もり金額から引いていきますよ」

「それは安心です~」


お家がどうにか建てられそうだということは分かりました。

次にローンのことを詳しく聞いてみましょう。


「ローンには全期固定金利と期間固定金利と変動金利の、大きく分けて3種類あると考えてもらったらいいです」

「変動金利だと金利が安いですよね」

「確かにそうです。今は金利が安い傾向にありますから、金融機関などでは変動金利でのお借り入れを勧められるかもしれません。ただ、“変動”というだけあって、金利は変わります。つまり、月々の返済額が変わっていきます。まぁ、変動といっても、最初の5年間は月々の返済額上がることはありませんが・・・、安い金利のときに契約したから“お得”ってわけでもないのが、変動金利の怖いところなんです」

「???どういうことですか?安いときに契約したら、少なくとも5年間は安い返済額で済むんですよね?」

「実は、金利の見直しというのは、年に2回行われるんです。確かに安いときに契約したら、最初の5年間に支払う月々の返済額は少なくて済みますが、その間に年に2回行われる金利の見直しで最初の契約したときの金利よりも高い金利になった分については支払わなくていい・・・というわけではないんです」

「ええっ!!そうなんですか?」

「実はそれはしっかり後で加算されて、結局支払わないといけないのです。つまりは、最初に契約した時よりも、金利が上がるか下がるか、毎年2回の金利見直しの時には、その動向にハラハラしないといけないかもしれません。契約した時が安かったからといって、安心はしていられないわけです」

「そんなカラクリだったとは・・・」

「ちなみに、5年後には月々の支払額は、絶対に上がります。下がることはないです。そして、もし35年みっちりかけてローンの返済をした場合は、最後に支払う月々の返済額は、全期固定の支払額に比べて、高くなってしままう可能性が大いにあります」

「全期固定より高くなってしまうなら、全期固定のがいいですねぇ」

「まぁ、一概にどちらがいいというわけではありません。それはローンの借り入れ金額と、返済期間によりますから。例えば、数百万円だけ借りて、10年もかからず返済する場合でしたら、今の金利の場合は断然変動金利がお得でしょうね。ただ、たくさんの金額を借りて、長い期間をかけて返済をする場合は、私は変動金利はダメとは言いませんがお勧めはしません」

「何となく分かってきました。35年経ったら物価だって上がるし、変動だと月々の返済額が読めないから心配ですよね」

「そうです!お客様の多くは、ローンをお得に借りたいと思っていらっしゃいます。つまり、できるだけ金利を安く返したいと・・・。でも、家のローンを組む場合は、そういったところに重点を置くことはお勧めしません。一番大事なのはリスクヘッジです。つまり、将来的に金利が上がったり下がったりした場合に、日々の返済が苦しくなって、せっかく建てた家を手放さないといけなくなるようなことだけはないようにしなければなりません。お得に賢くローンを組むことよりも、そういった危険を回避できる安心したローンの組み方をする方が大事だと思うんです」

「・・・すごくよくわかりました」

「ただ、まぁ、変動といっても、無茶苦茶に金利が上がることはないんですよ。最初に1.1パーセントで契約したのに、5パーセントになったりしたら、多くの人が返済が困難になりますから、国が、最初に契約したパーセンテージから一定のパーセント以上には金利が上がらないように定めています。なので、変動でもそんなにバカみたいに返済額が上がることはないですよ」

「そういうお話、ぜんぜん知りませんでした」

「聞く機会、なかなかないですもんね・・・」

「フラット35は、全期固定になるんですよね?」

「そうです。全期固定というのは、月々10万円の返済額なら、35年の最後まで10万円の返済額になるわけですが、フラット35は現在、優良住宅取得支援制度というのをやってます。これは、省エネルギー性、耐震などの要件を満たす住宅を建てる場合に、金利を優遇できる制度なんです。当社の場合は、長期優良住宅になりますので、“【フラット35】S(20年金利引下げタイプ)”の申し込みができて、この場合は最初の10年間は金利を1.0パーセント引き下げてもらえます。そして11年目から20年目までは0.3パーセントの引き下げになります。ちなみに、これで考えると、最初の10年間は変動金利と変わらない返済額になるんですよ」

Hさんは電卓をたたいて、今の金利の状態での10年目までの返済額、11年目~20年目まで、21年目以降の返済額を計算してくれました。

「ほら、◎◎◎◎円のローンのお借入額で、最初の10年でしたら、今のお家賃と変わらない額になります。21年目以降でも、最初におっしゃった月々の可能返済額◆万円とそう変わりません」

「おぉ~」

「ボーナス払いにはしていないので、ボーナスで繰り上げ返済されると尚良いですね。フラット35の場合は、1回に100万円以上であれば繰上げ返済の手数料もかかりません」

「なんか、希望が持てました~」


というわけで、私たちはフラット35S20を利用しようかと考えています。

「ちなみに、フラット35は、変動などに比べて若干審査が厳しいです」


なぬぅ!!


・・・と、心配なこともありますが、希望を持って家造りに臨みたいと思います。


※ これは私が聞いたお話ですので、参考になれば幸いですが、実際にローンを組まれる際はちゃんとプロにご相談くださいね!!




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【2010/12/09 09:29 】
夢のマイホーム | コメント(2) | トラックバック(0)
家の諸費用について聞いてみた
前回の続きです。

次の週末にNくんとユウセイと一緒にM工務店を訪れました。


まず、どこのHMで家を建てるにしても知っておいたほうが良いとのことで、家造りにかかるお金の基本的なところから教えていただきました。

私とNくんは本当に家を建てるのにかかるお金について、まったく知識がないので、ほんとーうに基本の基本の基本!からです。


「いろんなハウスメーカーさんや工務店さんがありますが、まずどこで家を建てたとしても、あらゆる諸費用というのが必要になってきます。そのご説明をさせていただきますね」


一戸建てを新築するには、大まかにわけて、『土地にかかる費用』『建物にかかる費用』『諸費用』の三つが必要になってきます。
(その他、新築した家に置く家具家電などの購入費用も要りますが・・・)

確かに、この諸費用について、どんな内容でどれくらいの値段なのかがまったく分かっていなかった私達。

何せ、とってもあいまいで、難しい感じがするんですよねぇ。

教えていただけると助かります。


私たちのように土地から準備する人は、


純粋な諸経費として一般的に・・・

200~250万円ほど必要です!


もしかして、今から家を建てようとしている人の参考になるかもしれないので、赤字で書いてみました(^^;


これはどこで建ててもほぼ、この価格になります。
(土地から用意する人ですよ、これは)

ていうか、あくまでもこれは若干田舎で小規模な住宅を建てようとする、私たちのの諸費用のお話ですので、豪邸を建てる人や、都会にお住まいの方には当てはまらない価格だと思います!

そこのところをご理解の上、。読んでくださいね!


まず土地にかかわる諸費用として・・・、土地の仲介手数料が50万円くらい、税金が10万円くらい、登記費用が10~15万円くらい、水道分担金が(市によって違うみたいですが)15万円くらい、印紙代1.5万円・・・で、40~50万円くらい。

家にかかわる諸費用として・・・、登記費用が20~25万円くらい、細かいですが、家を建てるときに重機やトラックなどを停めておく場所がなければ駐車場所を借りないといけないのでその費用が6~10万円(もちろん土地が広かったり邪魔にならずに停める場所があればいりませんが)、・・・で、35~40万円くらい。

ローンを組むのに関してかかる諸費用として・・・、ローンを組む金融機関に払う保証料が50~60万円くらい火災保険が35~60万円くらい(ピンキリ)、それから家を建てるときに先に土地の代金を支払ったり、HMに3~4度くらいにわけて(手付金、着工時、棟上時、完成引渡し時)代金を支払う場合に、ローンを何度も組まないで済むようにつなぎ融資をしてもらった場合は、利息が発生しますので、それが30万円くらい(代金の支払い方によって変わる)、銀行の事務手数料として35~40万円(これもつなぎ融資などの状況で変わります)、印紙代3万円くらい・・・で、120~150万円くらい。


ってなわけで、純粋に土地と家以外にかかる諸費用として、200~250万円ほどになるというわけです。


ただし、この諸費用というのは、くくりがあいまいで、建築条件付の土地(HMさんなどが土地を所有し、そのHMさんで建築しなければいけないという制約がある土地)の場合などは、諸費用の一部が家の見積もりの中に込まれているものもあったりするので、上記のようにクッキリハッキリ表だってわからない場合も多々あります!


ちなみに、ピンクで色つきで表示しているものについては、条件によって変わってきます。


例えば、私たちの場合は、知り合いの工務店の社長さんから直接土地を購入するので、土地の仲介手数料がかかりません。

これが、不動産屋さんから購入する場合だと、土地の持ち主との仲介をしてもらうということで、仲介手数料がかかるのです。

つまり、HMの建築条件付の土地の場合も、表立っては見積もりに上がってこないでしょうね。
(間接的には家の値段に込みこみになるのかもしれません)


それから、ローンを組む金融機関に払う保証料。

これは、金融機関から直接融資を受ける場合に発生するものです。

つまり、フラット35などを利用してローンを組む場合は金融機関を介して住宅金融公庫からお金を借りるため、保証料は発生しません。

逆に言うと、金融機関側はフラット35だと手数料しか利益がもらえないわけですね。
(だから、あんまりフラットを進める金融機関の営業さんっていないよね)


それからそれから、火災保険。

これについては木造や2×4などの構造の場合、省令準耐火構造(住宅金融支援機構が定める基準)に適合した場合は、火災保険が大幅に安くなります。

35~60万円 → 15万円 くらい。


最後につなぎ融資に関わる利息と手数料の件。

これはHMによっても変わってきます。


家を建てるにあたって、いつお金を支払うのか・・・、で変わります。


多くのHMは、最初に手付金、それから着工や棟上時、完成時・・・と、3~4回に分けて支払いをするところが多いようです。

なぜ完成時に一括支払いにならないのか・・・?

それは、お金を取り損ねないためですね(^^;

お客様が途中でトンズラ・・・なんてことはめったにないのかもしれませんが、資金調達がうまくいかなくて計画が頓挫・・・なんてことはありうることです。


ただ、名目上、材料費確保のためなので・・・なんてことになってたりします。


そして、ローンの契約ですが、ローンの月々の支払いが発生するのは完成時から・・・です。

つまりそれまでに必要になってくるお金は、つなぎ融資として先払いしてくれて、そのかわりローンの月々の支払いが発生するまでは、利息のみ支払いすることで対応してくれる・・・というわけです。

ただ、その融資のたびに事務手数料がかかってしまいます。


これについては、私たちの場合は、今の工務店さんで建てた場合は、家の代金は完成時に一括支払いで対応してくれるため、つなぎ融資は土地を買うときに1回だけするだけで済みそうです。


「なんどもローンのつなぎ融資をしていただくと、面倒ですし、そのたびにかかる手数料がもったいないでしょう。なので、私たちは完成時に一括でいただいています。そこはもう、お客様との信頼関係ってことで」


私がこの工務店さんに惹かれるのは、こういう部分なのです(^^)


さて、諸費用について分かった情報をざっと書いてみました。

いろいろ聞きましたが、書ききれないので、とりあえず大まかにこんなところで・・・。


私たちは、先ほども書いたように、土地の仲介手数料がかからないのと、建物が省令準耐火構造なので火災保険が安くて済むのと、ローンをフラット35にするつもりなので、金融機関へ支払う保証料が発生しないのと、つなぎ融資が1回で済みそうなのを考慮して、諸費用としては150万円ほどになるかと思います。


ちなみに、この諸費用についての情報は、今現在(平成22年11月)のものですので、時勢によって変わっていくはずですのでご参考になさる方はその辺あしからずご了承ください。

また、そのHMさんによって、諸費用についての取り扱いの表現方法の仕方が異なることもあるでしょうし、目に見えて見積もりに載ってこないものもあるでしょうし、建てる家によっても変わってくるんだとおもいますので、詳しく知りたい方は、建てたいHMさんで聞いた方がいいと思います!


次回は、ローンについて、ちょっと書いてみたいと思います。




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【2010/12/01 00:04 】
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